产业园区也是一个大江湖，有江湖就有派系。风云变幻，江湖翻腾，世人皆感知园区巨大的价值和潜力，大企业、跨界者、创业者、投机者……快速兴起，纷纷入局。
方升研究作为园区的见证者和参与者，早已置身江湖多年，在园区江湖发展的第40个年头，我们以全国8家具有代表性的“江湖人士”为主角，撰写发布《中国产业园区企业发展历程研究报告》。
报告不仅深入研究分析园区企业的发展历史，也将园区企业按照性质、商业模式的不同进行分类，自1979年蛇口工业区开启，园区天下拉开了时代的大幕，越来越多企业关注、研究、并投身于园区世界，开发园区的多重角色，创造更多的商业模式，不断开拓新的边界。而研究与拓展的方向不同，门派已然林立。
天下武功出少林，世间佛门皆为道。少林派一直以来为中原武林正宗，隐隐有武林领袖之势，堪称名门正派，在江湖上大有名望。
国控园区的诞生时间zui早可以追溯到40年前的改革开放，在这场带有实验性质的制度、政策与模式的局部创新中，袁庚带领的蛇口工业区成立，犹如达摩祖师的一苇渡江，演变成少林七十二jue技。
少林武学正宗，既重内功修为，也擅外家招式。其正派庄严，行走江湖，不管地方府衙，江湖派系，三教九流，都得给足面子。在园区江湖中，政府的关注和扶持是zui重要的，园区少林派拥有得天独厚的资源优势、主动权和政策加持，但是气势归气势，少林门中人和各大国控园区一样，内在也是有区别的。
国控园区按照发展程度分为两种，一种是虽然有政府背景，但在发展过程中实现市场化转型，更加公司化、市场化、专业化，段位较高，相当于少林寺的内门弟子；另一种是迷雾重重，仍在寻求市场化的转型路径，犹如少林寺中的外门弟子，需要经历更多的风险和挑战，才能掌握诀窍，进入内门修炼。
国控园区成员众多，除去政府平台公司之外，还有招商蛇口等大型央企，凭借居高临下的气势和资源，无不如鱼得水，实为江湖diyi大派系。
要知道少林虽是diyi门派，但门槛高，练功苦，身为和尚还得重视社会形象，缺少借鉴意义。武当开山祖师张真人就从平常入手，强调强筋骨、运气功，讲究实用，并在实践基础上大胆创新，推出更符合广大江湖人士乃至平民百姓修炼的太极系列功夫。
从此武当蓬勃发展，不但延展出三丰派、蓬莱派等十几个派系，更搞出了太极拳、八卦掌、太极剑等民间流派，以至于千年以后，在广场舞派尚未兴起之前，广大小公园、小广场、小河边还由众多练太极、八卦、气功的徒子徒孙占据，可见武当派群众基础之广泛。
民营园区正是这样一支队伍，重市场，讲实用，并在实用基础上积极创新。譬如“大宗师”亿达中国，一直以来就是江湖前辈，一招一式，底蕴丰厚，颇具张真人之风；又如“新晋者”华夏幸福，自园区PPP模式之后，既遵循规矩又力主创新，利于推广，影响深远。
民营园区，素有亿达中国、天安数码城、联东集团此“武当三杰”，又添宏泰发展、华夏幸福、鸿坤产业、星月投资、星河产业等一大批“新晋高手”，派系内力绵长、基础雄厚、人多势众，敢与少林争雌雄。
多年来，在国控、民营这两大派系之中，此消彼长，又出现了很多新的变化，除了园区的性质之外，根据商业模式的不同，又演化成了众多江湖派系。
丐帮可谓是除少林外寿命zui长的帮派，除了人尽皆知的“降龙十八掌”和“打狗棒”法外，丐帮zui为令人叫jue的，是其广泛的江湖据点。
有这样一批数量庞大的民营园区，他们大多只有一两个不太成熟的园区项目，zui初做园区的动因多种多样：有的是多年前老板误买入工业土地，以为能分割出***，结果后来只能自持运营；有的是当年从经信委、商委、科委下海的公务员，仕途无望，希望通过园区开发运营做富家翁；有的是传统产业方，买了工业厂房后经营不善，通过改造出租、出***......
这样的园区在全国各地多如牛毛，因为各种各样的原因步入产业园区，大多数项目做的不太成熟，没有特别统一的发展模式，各占地盘，各凭本事，就像丐帮众人，zui后的结局将是大鱼吃小鱼，有价值的资产竟会被收购吞并，没有价值的将慢慢淡出。
典型代表：中新集团、宏泰发展、华夏幸福……
逍遥派，江湖但又超脱于江湖，因为逍遥门人来去自由，武功超高，目标早不是争当武林盟主，而是打破空间壁障以求逍遥！片区开发园区，算是江湖zui“逍遥”的园区了。
园区的发展离不开政府的支持，要逍遥，首先要“搞定”政府，片区开发园区首先拥有良好的政府关系；其次，要有逍遥的功夫（盈利能力），以华夏幸福、宏泰发展、中新集团为例，公司发展均以土地一级开发为主要业务，在2017年园区运营商净利润榜上位居前排；zui后，要有逍遥的发展机遇，在中国城镇化发展的道路上，片区开发的发展模式为园区发展提供了越来越多的可能性。
逍遥派武功讲究轻灵飘逸、闲雅清隽，威力无穷，得一则能所向披靡。逍遥派的弟子，不光是武学涵养和门派藏书，就是门下的小弟都算是准高手级别了。除武功外，医卜星相，琴棋书画，机械杂工，贸迁种植，五行八卦，奇门遁甲，无一不精，在片区开发园区，也正需要这般具有政府谈判能力、区域规划能力、资金募集能力、园区开发运营能力、产业招商招商能力等“十八般武艺”的高手。
五岳剑派，是指「泰山派」、「衡山派」、「华山派」、「嵩山派」、「恒山派」结为互相救援的同盟。五派的主要武功均为剑术，但各派武功特点和发展思路不尽相同，恰似园区中的五种不同工业厂房的发展，产品类型相同，但商业模式不尽相同。
典型代表：联东集团、中南高科……
华山派剑法飘逸灵动，特别是风清扬传下的“独孤九剑”，更是风驰电掣；而工业厂房实用主义者们也以快周转、高成长闻名，这与华山派风格十分吻合。
剑术的极致是实用主义，联东集团以工业厂房为主要产品，是一个典型的产业园区运营商，走的是一条低利润、规模化、标准化下的产业地产高周转之路，其本质和住宅商业一样，拿地、建设、销***或租赁，周而复始的这样滚动循环，通过严格标准化、对刚需的精准打击，在全国26个城市上百个园区实现了标准化复制，剑术奇险峻秀，正合奇胜。中南高科也通过工业地产的高周转发展，做到了4年26城的成绩，剑意正合奇胜，险中求胜。
园区众人皆以为，高周转工业地产的盈利模式就是通过压低成本、快速布局来赚取微薄的利润，但实际上，2018联东集团的年净利润率达22.64%，且近4年来净利润率均保持在20%以上，在一众产业园区中，营收数据相当可观。此外，高周转工业地产还有一门“招商”秘籍，辅助项目高周转运转，在成熟运作3-4个产业集聚之后，将很有可能发展成“B to B”的江湖大招，雄霸一方，威震江湖。
典型代表：平谦国际、飞蝗产业园……
恒山派剑法绵密严谨，长于守御，可说是破绽极少的剑法之一，偶尔忽出攻招，却又在令人出其不意之处，恒山一派在武林中卓然成家，自有其独到处。
十招九守，正如工业厂房中的自持园区，其中平谦国际通过租赁标准厂房、通用厂房和定制厂房，坐稳了工业地产开发运营商的位置，只租不***的模式让园区更加关注市场的变化和客户的需求，此外还有飞蝗常熟产业园，这类模式主要在珠三角和长三角地区发展得较为成熟。相比高周转工业地产，自持工业厂房的外资客户居多，因此更注重厂房外形的设计。在城市工业用地指标日渐紧张的情况势下，自持工业厂房的租赁模式将成为发展趋势，同时也更考验持有者真正的运营水平。
典型代表：重庆盈田、四川浩旺、东湖高新、中电光谷……
嵩山派是一个非常有野心也是一个发展速度非常快的大门派。嵩山派剑法共一十七路，气势森严，如长***大戟，纵横千里。
从江湖地位上来说，嵩山派是五岳盟主，雄霸一方，而中西部工业厂房也是园区江湖中不可忽视的一方势力，中西部的产业结构主要以二产为主，这导致其园区类型以工业厂房为主，多年的本土化发展让外来者很难插足。截止2018年底，重庆盈田在运营的工业厂房单个项目建筑面积超160万方，四川浩旺在运营工业厂房单个项目建筑面积规模之大超200万方，规模之大非比寻常。
从门派发展上来说，嵩山派一心想统一五岳剑派并且消灭日月神教，成为武林霸主，而中西部工业厂房开发运营商心中亦有自己的追求目标，但是仅靠目前的租***发展模式，还有很长的路要走。
泰山派在五岳剑派中存在感较低，甚至在六大门派围攻光明顶时都没有出现，人少势弱，跟工业厂房PPP模式类似，行业参与者少，存在感低。
工业厂房PPP模式与华夏幸福的产业新城开发不同，是指专门采用PPP模式开发工业厂房，相当于是华夏幸福PPP模式的工业厂房版本，并不被大部分园区人熟知，但确实存在。
衡山派在五岳剑派中一直处于垫底的角色，究其原因，衡山派剑法虽多，但zui厉害的剑法却早已失传，后数十年来更无人习得，导致在后来的华山石洞中衡山派几乎全部被团灭。
政府自建类工业厂房在园区江湖中就处在这样的位置上，早年间政府自建厂房大多数以工业发展为主，只提供发展场所，因为开发建设人员不是专业的园区人，照猫画虎、邯郸学步，认为建厂房是极简单的事，极少考虑企业后续发展需要的各类服务。而且建设成本高，不实用，后续改造难度更大，造成资源浪费。
工业厂房类园区发展需要提前规划产业载体的功能定位，装载产业服务的细节建设，缺失这个“核心剑法”，未来发展自然是要差人一大截。
典型代表：星河产业、天安云谷、宝能科技城……
巍巍昆仑山，悠悠玉虚宫，诗酒琴棋客，风花雪月天。通天文晓地理，奇门遁甲琴棋书画无一不晓，博采百家之长。
超大城市综合体园区更像是昆仑派，其实，这不难理解。超大综合体类园区集结了园区、商业、住宅等产品类型，例如星河产业，园区项目中大部分类型都是综合体，这不仅需要掌握产业园区的开发运营能力，还要能从区域整体发展的角度规划功能区块，促进区域的协同发展，真正做到产城融合。目前超大城市综合体园区项目大部分布局在深圳，其盈利模式的主要源于住宅销***，这也是“产+城”模式中不可避免的一部分。
园区昆仑派的能力就在于博采善用，以区域发展的角度切入，能满足产、城、人的发展需求，更好的实现园区的价值。昆仑凌云，jue壑接穹宇，故能览天下兮观玉轮。
典型代表：东久中国、金地商置……
一树开五花，五花八叶扶，说的是峨眉武术的倏忽神奇、变化万方。恰如园区中的基金操盘模式，传统园区模式正从“地产化”转向“基金操盘”。
基金操盘园区的本质就是“资产+资本”管理机构，，整体的操作思路为“资本→机构→资产”，即园区通过资本募集管理资产，靠运营提升资产价值。如东久中国，开发运营类似新加坡式管理模式，以总部、标准厂房为产品主体，产品的回报率要求更高；如金地商置，项目全部自持，通过招商迅速把租金回报率做到6%，然后通过发行Reits实现项目整体资金退出。
有大的方向，也有一些非常有创新力的精细方向。园区的峨眉派有静如处子动如脱兔的灵动优势，也有模式突破的时机。他们坚持认为“基金操盘”模式将会改变园区世界，身若惊鸿莺穿柳是他们的努力，剑似追魂定乾坤是他们的美梦。
典型代表：亿达中国、星月投资、e通世界……
大理段氏原本出身中原武林世家，因此虽贵为皇族，家传武功却从来不曾荒废，反而愈加勤奋，皇室成员多为高手。
商务总部办公园区多布局在一线城市，在园区江湖中的定位跟大理段氏高端、稳重的特点相似。除了地位之外，商务总部办公园区及办公、研发、商务于一体的产品功能结构，也要求园区操盘者要有很强的行业功底。例如亿达中国的大连软件园，自1998年成立以来，根据产业客户的需求，不断创新楼宇定制、“BOT”模式等多项服务，内外兼修，树立行业标杆。
“一阳指”、“六脉神剑”，作为段氏的两大独门jue学，都曾在江湖中大放异彩。目前，商务总部办公园区也在不断强化自己的武功招式，星月投资通过一线城市商务办公园区的租***，亦达到了不错的收入回报，令行业人士称奇。
点苍派甚少行走江湖，地处僻远，山明水秀，四季如春，君子温良如玉。点苍派武功以轻功扬名天下，轻灵飘动，专走轻、柔、快、变等路线，而轻资产型园区也是以灵活、轻便的特色见长。
园区轻资产模式的核心理念在于：以尽可能少的资金去整合zui大的资源，获取更多的利润。相对来说，重资产有很多商业模式，但轻资产只有只有努力将产业运作好、园区运营好这weiyi路径。实际操作过程中，轻资产和重资产两者之间又是相辅相成的。如很多企业的“轻重结合模式”，前期凭借轻资产项目团队的运作，积累地方政府、产业资源进，为后续重资产持有开发做准备打基础。
园区的点苍派通过轻资产运营模式，去摸清区域的价值，成为后期重资产发展的布道者。江湖常常不见他们的身影，却一直有他们的存在。
崆峒派擅西域武斗法门，繁杂见称，刀***剑棍冷门奇兵皆习练，随手一物可伤人，异种打法，秘诡莫测。
与崆峒派的功法繁杂类似，产业园区孵化器也有好多种发展模式，有以“大企业资源支持+内/外部孵化结合”为特点的企业平台型、以“导师+基金+场地”为特点的天使+孵化型、以“活动丰富，门槛较低”为特点的开放空间型、以“媒体支撑孵化器”为特点的媒体依托型、以“租赁空间灵活，靠工位盈利”为特点的新型地产型、以“基金+产业”导向为特点的的垂直产业型。
在我国，孵化器是“舶来品”，“产业+技术”模式孵化器在中国的创新道路上才刚起步，正面临朝创新型孵化器转型的阶段，众多的发展模式走出了很多实践，从学习到创新，还有很长的路要走。
典型代表：普洛斯、上海宇培、平安不动产……
青城派剑势震慑，其招术反璞归真。武侠人士貌似都不曾缺钱，但青城派往往更入世富庶。发财是部分园区人的初衷，但躺着赚钱的时代还没有来。
返璞归真的挣钱要义是顺势而为，如何做到，是青城派需要考虑的。普洛斯等物流园区的盈利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益，同时普洛斯通过高标准物流仓储的建设复制，能将回报率做到7-20%，zui快相当于5年之内收回成本，盈利能力很强。
因为用地面积大、地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施设备存量，因此，其盈利远景是被大家看好的。
江湖这词比较哲学，源自《庄子》，江湖有正邪争雄，有利益情仇，产业园区也经历房企转型、纷纷入局的阶段，进入凭真本事发展的时期。园区江湖和武林江湖内涵相通：快速崛起、兼并吞没、比试高下，同时园区的发展类型和江湖门派一样，大大小小，异彩纷呈，除了以上提到的江湖门派之外，还有很多已经存在的势力和正在崛起的新秀，你我都是江湖中人，静待何方霸主能够笑傲江湖。
方升研究希望通过《中国产业园区企业发展历程研究报告》为产业园区行业发声，用园区企业实例阐述产业园区发展对城市发展、区域价值的提升作用，弘扬产业园区行业老一辈以创业精神经营园区，透过产业园区项目多年发展的成功案例，找寻客观规律，分享经验之法，为现在产业园区项目的经营发展提供决策参考。
