5月12日，产业园区开发及运营商——中南高科产业集团在港交所提交招股书。

　　近年来，依托产业园建设，中南高科业绩高速增长。招股书显示，2018年至2020年，中南高科收入分别为4.6亿元、19.8亿元、46.1亿元，复合年增长率高达216.3%；毛利分别为1.57亿元、6.66亿元及12.9亿元，复合年增长率达186.8%。2020年公司净资产收益率达35.7%，领先同行水平。

　　以此同时，中南高科也在持续赋能企业多元化发展，成效显著。数据显示，集团综合产业园运营服务收入由2019年的670万元大幅增加至2020年的2630万元，未来将逐步为集团开辟“第二增长曲线日，中南高科产业集团拥有70个产业园项目的组合。

　　值得注意的是，公司一直维持大量的负债为运营提供资金。招股书披露称，截至2021年3月31日的未偿还银行及其他借款总额28.09亿元中，6.66亿元须于12个月内偿还，而21.44亿元须于一年后偿还。

　　招股书显示，中南高科是中国领先的以服务先进制造业为核心的开发及运营商，提供集策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合于一体的综合服务。

　　在中南高科的收入中，大部分来自物业开发及销售(均为产业园)，而小部分则来自其他业务，包括提供产业园综合运营服务、提供建筑服务及物业租赁。

　　具体而言，2018年至2020年，中南高科开发及销售物业产生的收入分别为4.579亿元、19.445亿元、45.829亿元，分别占同期总收入的99.3%、98.4%及99.3%。

　　整体来看，2018年至2020年，该公司分别录得收入4.61亿元、19.77亿元及46.13亿元，毛利分别为1.57亿元、6.66亿元及12.92亿元。收入和毛利在2018年至2020年的复合年增长率则分别达到216.3%和186.8%。同期，该公司分别录得毛利率34.1%、33.7%及28.0%；净利润分别为-925.7万元，1.76亿元及2.93亿元。

　　据仲量联行行业报告，中南高科在2020年的收入增速在中国所有制造业产业园区开发及运营商中排名全国diyi，并远高于排名第二的同行企业。

　　不过，公司一直维持大量的负债为其运营提供资金。2018年-2020年，该公司分别录得合同负债11.86亿元、22.56亿元及41.43亿元；银行及其他借款总额分别为1.68亿元、9.52亿元、23.14亿元；净资产负债比率为约1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　截至2021年3月31日的未偿还银行及其他借款总额为28.09亿元中，6.66亿元须于12个月内偿还，而21.44亿元须于一年后偿还。

　　在近三年的收入中，获得的政府补助累计1.36亿元、来自关联方利息收入在2019年达到937.8万元。

　　凭借着政策利好及核心竞争优势，公司规模效应逐渐凸显，全国化布局顺利推进，并储备了丰富且优质的土地资源。

　　中南高科在2018年至2020年新增获取产业园项目数量分别是12个、20个和30个。截至2021年2月28日，中南高科产业集团拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市的约2.8百万平方米已竣工建筑面积、约4.1百万平方米开发中规划建筑面积及约4.0百万平方米持作未来开发的估计建筑面积。

　　截至2021年2月28日，中南高科产业集团已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目diyi阶段估计总建筑面积4.2百万平方米。

　　相对于住宅商品房的高单价，中南高科的产业园物业销售单价则处于较低水平。2018年、2019年、2020年，中南高科已确认每平方米平均售价分别约为2972元、3163元、3181元。

　　此外，同期，中南高科土地获取成本则为每平方米平均384元、344元、376元。平均土地获取成本占平均售价的12.9%、10.9%、11.8%。

　　随着土地集约政策的渗透推进、中国城镇化发展和区域经济转型升级等红利，中国制造业产业园开发及运营市场增长迅速，2015年至2020年总建筑面积的复合年增长率达到22.7%。

　　中南高科也在持续赋能企业多元化发展，致力于为企业提供基础、配套和增值三大类园区运营服务。

　　多元业务发展成效显著。数据显示，集团综合产业园运营服务收入由2019年的670万元大幅增加至2020年的2630万元，未来将逐步为集团开辟“第二增长曲线”。

　　中南高科积极探索轻资产业务模式，轻重并举协同发展，首个轻资产项目——苏高新智芯谷的成功落地，标志着其轻资产转型初显成效。

　　业内认为，伴随政府对制造业及相关产业园政策的不断渗透，中南高科将凭借其多元产业结构及显著的核心竞争优势，继续深化优势，有望迎来更高水平估值及更广阔发展前景。

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