11月8日，《亿翰大讲堂·月月谈》重磅开播，亿翰股份董事、副总裁何璐先生携手江苏清科产业投资集团有限公司总经理王薇女生、中新南京生态科技岛开发有限公司招商负责人蒋全俊先生对大湾区产业园区市场发展机会进行了探讨。通过与两位嘉宾的探讨互动，让业界内外对大湾区产业园区市场有更加深入的了解。

　　1)     上海市人民政府办公厅印发了关于推动工业上楼打造智能制造空间的若干措施

　　政策主要从规划、土地、资金、要素和管理5个方面提出了多项措施，支持各类经济主体建设3,000万平的制造空间，且强调严格方案审批准入，严防工业上楼转向炒楼炒地。

　　上海是继深圳之后，第二个从省市的层面发推动工业上楼政策的城市。作为上海市首个工业上楼的政策，代表着上海举全市之力，把工业发展空间从平面转向立体，从而打开全新的发展格局与动能，对于上海产业经济的高质量发展具有重要的意义。推动工业上楼一般有三个条件，头部个是土地资源紧张，第二个是企业有上楼意愿，第三个产业相对较轻，上海目前电子信息、智能制造、生物医药等轻制造领域的一个产业具备上楼的条件。

　　此次政策强调通过与国际的联动，通过工业上楼盘活存量资产，让闲置资金得到充分利用，对赋能企业转型具备重要意义。

　　2)     上海发布三年行动计划，打造高端生物制造产业集群

　　相关文件明确了发展目标重点方案需要聚焦的三个层面，九大任务六大保障措施。全面助力上海打造高端生物制造产业集群。

　　此前在9月份，北京和杭州也出台了相关的类似政策，北京出台了北京市促进未来产业创新发展实施措施的方案，杭州印发了支持合成生物产药高质量发展的措施。相关政策的落地将利好城市生物制造产业的相关发展。

　　3)     青岛印发了青岛市氢能产业园发展政策

　　政策主要从专项资金、土地保障、科技创新、企业发展、人才引育、基金支持等方面给予全力支持。重点强调将由市级财政连续三年每年出资1亿元用于支持园区重大基础设施建设、公共服务平台、科研创新孵化器等重点项目的建设。此外也拿出了真金白银大力支持企业加大研发的投入、孵化器的建设，重大项目的落地等等。在青年产业的一个发展和支持上，青岛也算是走在前列的政策之一。

　　城市早在2020年就出台了青岛市氢能产业发展规划，还出台了青岛加快新能源汽车产业高质量发展若干措施，以及做好关于做好青岛市家庭加氢站规划建设工作的通知等多项支持政策。青岛作为山东打造鲁清经济带的重要一部分，已逐步建立起涵盖制氢储氢电池和储能整车的全产业链，相关政策的一个持续完善将利好青年产业的进一步发展壮大。

　　4)     山东省出台20条举措，布局数字经济新赛道

　　政策主要从6个方面推出了20条举措，推动山东在数字经济发展新赛道上跑出加速度，提出要强化工作统筹强度，加大三招三引，深化数字建设等等，全力推动山东在数字经济发展的新赛道上保持加速度。

　　1)     10月份中南高科在洛阳高新区取得一宗产业用地

　　地块体量8.7万平，计划打造中南高科人工智能智慧产业园。项目规划24栋独栋厂房，以及多层研发中中试基地、配套服务中心，拟重点引入人工智能光电产业等相关的企业。

　　中南高科2020年在洛阳就已经有所布局，头部个项目是中南高科洛阳光电科技产业社区。项目21年开工，今年5月份交付，目前已经全面进入运营状态。伴随着此次新项目的落地，将形成一城双联动的发展模式，助力当地制造业进一步发展。

　　2)     杭州未来科技城的菜鸟之谷产业园正式开园

　　项目主要有三个方面的亮点，头部个是城区加园区双重政策，助力可以给到园区的企业，在当天的开园仪式的现场，未来科技城也发布了新电商产业加速百千百千万亿的计划，将配套相应的政策。三年内实现100家企业入驻，1000个主播孵化，10万个货源选品，1,000亿元的商家流水。

　　菜鸟之谷将携手淘天集团成立天猫品牌孵化基地，为园区企业提供办公运营培培训等品牌电商一站式服务，打造产业生态集群。菜鸟之谷还可以帮助园区企业快速接入海外平台资源。

　　3)     10月份中电光谷达成三个轻资产项目合作

　　分别签约了湖南衡阳白沙岛产业园、天津空港天纺科创产业园项目，还与清华同衡签署了战略合作协议。

　　中电光谷在轻资产方面典型的模式是p加epc加o的模式，本质上是企业通过全流程服务周期的多元化组合，通过体系化的专业能力优势，把地方政府的产业发展愿景和当地的资源环境，产业环境多要素进行有效的组合，帮助地方政府提高产业组织效率。通过产业园区建设构建现代化服务体系，为区域发展增长赋能。截至目前，中电光谷已经在全国近50个城市布局了近百个的产业园项目。

　　10月20日华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金正式公布了方案招股说明书。这是目前南京首个REITs项目，也是华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目。华泰紫金南京建邺产业园REIT项目底层资产为国际研发总部园项目，位于南京建邺高新区新城科技园内，合计约13.49万平方米，估值总价16.50亿元。

　　从区位上看的话，项目位于南京新城科技园核心区位，区位交通条件较好，周边产业聚集优势明显，项目周边的医院、学校、公园等生活配套较为齐全，运营情况良好，具备投资空间。基础设施项目主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入以及物业管理费收入。从数据方面来看，2020年以来，项目的整体出租率都在80%以上，这个水平相对中规中矩，因为从目前上市的一些产业园区REITs项目来看，这个项目出租率属于偏低的水平。

　　值得注意的是，为了维持项目运营的稳定性，项目首次采用运营服务费与“未收回资产运营收入”挂钩机制，并且设置了外部管理机构对欠缴收入的流动性支持机制。对于受益主体来说，此次成功发行将进一步的盘活存量资产，带动增量投资，提升区域产业集群效应。

　　2)     西部首单产业园区REITs——中金重庆两江REIT获受理

　　本次中金重庆两江REIT标的资产是位于重庆两江数字经济产业园的双鱼座、双子座、凤凰座及拓展区D区一期D2项目，合计建筑面积约25.36万平方米。片区基础配套完善、创新创业活跃、产业集群密集。

　　两江产业集团管理的星系列、星座系列、总部系列、互联网产业园等产业楼宇是推动重庆两江新区数字经济产业发展的核心引擎。片区以产业为引领，以城市为载体，以人为根本，实现“产城人”高度互动，推进功能混合和产城融合，打造出以数字经济产业为核心发展动力的新型产业园区。

　　10月27日，中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金上市交易，至此全市场已上市REITs数量增至29只。中金山东高速REIT的底层资产为国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路（G0321）鄄城至菏泽段（简称“鄄菏高速”），鄄菏高速是贯通鲁西、沟通京津冀、连接中原腹地的南北向省际大通道，也是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网蕞西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分。

　　此次REITs的成功发行，标志着公募REITs市场募集正式迈向了千亿规模。公告显示，有效认购用户1.3万户，募集资金接近30个亿。

　　中金方面表示高速公路的话在经济恢复发展过程中的话，高速公路在经济恢复发展过程中是“先行官”的角色，具有现金流持续、充裕和收益来源分散的特性，是大类资产配置的理想标的之一。

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