产业园区作为推动区域经济发展的引擎之一，在经济转型升级的大背景下扮演着越来越重要的角色。在2023年这个节点上，产业园区面临着发展机遇和挑战并存的局面。与此同时，政府、产业巨头、轻资产运营商以及创投机构等各方力量也对产业园区给予了持续关注。那么，我们该如何应对当前的形势，拨云见日，找准发展方向呢？

纵观2023年，产业园区的发展呈现出以下两个主要变化：

一是园区规模持续扩张，竞争日益激烈。

根据公开数据显示，从2020年到2025年，全国每年新增的产业园区面积将达到1.4亿平方米，预计到2025年，全国园区总面积将超过62亿平方米。此外，各地也纷纷推行“工业上楼”模式，例如深圳计划在5年内建设1亿平方米的产业空间。大量低成本的产业空间的涌现不仅对传统写字楼造成冲击，也改变了产业园区市场的竞争格局。由于资源有限，各个园区之间以及城市之间将展开激烈的“抢人抢钱抢地盘”的竞争。

二是城投企业面临巨大压力。

目前，全国已有上万家城投公司，然而很多城投公司在产业经营管理能力和经验方面存在不足。面对经济下行的考验，那些债务负担重、资金缺口大、造血能力差的城投公司焦虑满满。为了解决招商、搭建产业生态和引入产业等问题，越来越多的城投公司开始积极调研、对标学习。

解决内卷加剧的策略

面对内卷加剧的问题，产业园区需要采取有效的策略来应对。总结来说，可以分为四个步骤：想到、规划到、做到、做好。

首先，需要“想到”，即认知同频，统一战略方向。在园区高层管理人员、主管领导和执行人员之间存在着不同的思路时，会对后续工作产生较大影响。

其次，要“规划到”，即制定好战略并制定相应的战术。需要为每个园区制定一套独特的战略和团队，包括资金投入、人员配置、项目开展等，以达到预期的结果。

第三步是“做到”，即在制定好的战略和战术下，选择一个zui小或zui具代表性的项目来验证其准确性。通过zui佳实践和小而美的方式进行试错，不断修正。

zui后一步是“做好”，即在成功验证的模式基础上，在自身项目中横向复制或提炼成轻资产输出的模式，输出“工具+方法论”，使园区可以跳出碗里做锅里，跳出锅里做地里。

以深圳湾科技为例，他们以数智园区为目标，并通过数字化建设项目实现了从“产业空间模式”到“生态运营模式”的转变。此外，他们还通过总结园区开发运营经验，形成了一套可复制、可推广的轻资产扩张模式。通过这一系列举措，深圳湾科技已成为园区生态运营的标杆企业。

破解招商内卷三要素

当前，产业园区供给总体过剩，而优质企业资源相对稀缺。这导致产业园区之间展开激烈的竞争，甚至同一城市不同区县的园区也存在“以邻为壑”的现象。要解决这个问题，可以从城投公司和地方管委会两个层面着手。

对于城投公司来说，招商离不开市场订单、成长资金和开放场景三大要素。城投公司可以通过利用自身的背书和影响力，在现有产业链的基础上为企业创造更多订单增量，给予企业必要的资金支持，并共享展厅等开放场景，提升企业对园区的满意度和幸福感。

对于地方管委会来说，需要讲好园区故事，争取政府的支持和资源；同时，要提供实惠，为企业提供市场订单和资金帮扶；还需提升综合服务能力，提供高质量的园区服务。

打通园区运营逻辑

产业园区的运营服务越来越受到重视。然而，目前国内大多数园区企业存在“开发强、运营弱”的问题。要提升园区的运营管理水平，可以从toG、toB、toC三个方面入手。

对于城投型园区来说，要帮助政府提升惠企政策的执行力，帮助各项政策更好地落地。对于园区来说，应充分发挥平台的连接作用，为企业提供多样化服务。同时，要建立长效机制，提升综合服务能力，为企业创造有温度的园区环境。

赋能产业园区数智化

在当前形势下，产业园区的数智化已经成为必选项，它不仅是园区的核心竞争力，也对提升园区的服务品质起到关键作用。而推进数智化则需要通过一块屏、一把刀、一支盾等工具进行实现。

通过一块屏，即数字展厅，可以全方位展示园区的特色和竞争力，促进资源招商和品牌宣传。一把刀指的是数智招商+生态运营平台，通过精准高效的招商工具和生态运营平台，帮助园区提升运营效率和服务质量。一支盾则代表资产管理+租赁管理平台设计，实现园区资产的在线化和智能化。

结语

当前，产业园区面临着机遇与挑战并存的局面，如何应对形势、拨云见日、找准方向是摆在我们面前的任务。通过认清现状、破解内卷、强化运营和推进数智化，产业园区将加速发展步入智慧生态时代。

（作者简介：张帆，又名老笑，产业园区智慧运营实战专家。现担任明源不动产研究院副院长，明源云智慧园区合伙人、总经理）

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